Tus nqi. Hauv kev nqis peev hauv vaj tsev, koj yuav kawm sai sai tias tus nqi cap yog ib qho ntawm cov kev ntsuas feem ntau los txiav txim siab txog kev nqis peev. Qhov no yog ib txoj hauv kev yooj yim los ntsuas cov txiaj ntsig nyiaj txiag ntawm kev nqis peev, tab sis raws li koj yuav pom hauv kab lus no, nws muaj kev txwv.
Introduction
Txoj kev peev nyiaj ncaj qha yog kev suav ntawm qhov peev txheej. Nws zoo li kev txhais. Qhov siab tshaj thawj koom ruam yog xam thiab txiav txim raws li hauv qab no. Piv txwv li, yog tias lub tsev tsim tau $ 10,000 hauv cov nyiaj tau los ua haujlwm thiab muag rau $ 100,000, tus nqi tuaj yeem suav tau li 0.1. Marginal tus nqi tau qhia raws li feem pua, yog li peb nyeem qhov no li 10 feem pua. Qhov yooj yim ntawm qhov kev suav no tso cai rau koj los kho sai sai los daws qhov tsis paub txog daim duab. Hauv qhov piv txwv saum toj no, peb paub NOI thiab tus nqi, tab sis yog tias peb tsuas muaj NOI thiab tus nqi cap, peb tuaj yeem yooj yim txiav txim siab tus nqi. Qhov txiaj ntsig ntawm qhov no yog qhov pom tseeb, txij li koj yuav tsis tas muaj tag nrho peb cov ntaub ntawv. Muaj txiaj ntsigtxoj hauv kev ntawm txoj kev peev nyiaj ncaj qha tuaj yeem pom hauv qab no hauv daim duab. Nov yog qhov piv txwv ntawm vaj tse.
Scope ntawm kev siv txoj kev ncaj qha peev ntawm cov nyiaj tau los
Vim tias tus nqi peev yuav suav tau sai thiab yooj yim, nws tau dhau los ua tus lej uas cov tub ua lag luam thiab lwm tus kws tshaj lij vaj tsev siv los sib piv ib qho peev rau lwm tus. Ob qhov kev nqis peev yuav raug txiav txim siab qhov twg ob qho tib si muaj cov npe sib txawv ntawm cov nqi thiab suab nrov, tab sis yog tias tus nqi tib yam siv rau txhua tus, koj tuaj yeem sib piv tau yooj yim.
Cov kws tshaj lij kws tshaj lij thiab cov neeg ua lag luam vaj tsev siv ntau txoj hauv kev los ntsuas qhov ntsuas. Txoj kev peev nyiaj ncaj qha tsuas yog ib qho ntawm lawv, thiab nws tso siab rau tib lub mis uas peb tau qhia ua ntej. Hauv kev siv nyiaj txiag terminology, txoj kev ntsuas lub tsev li "permanent". Qhov tseeb, lej tom qab qhov kev suav no suav tias qhov kev nqis peev yuav txuas ntxiv tsim cov nyiaj rov qab mus tas li.
Tus nqi peev yog "qis" uas cov tub ua lag luam siv rau cov nyiaj tau los no rau ntau yam kev pheej hmoo uas nws los nrog. Cov teeb meem muaj peev xwm thiab qhov poob nws tuaj yeem tshwm sim. Tus nqi peev tsuas qhia peb qhov piv ntawm cov nyiaj tau los rau tus nqi uas cov tub ua lag luam txaus siab lees txais rau cov nyiaj tau los yav tom ntej.
Nco koj yog leej twgsiv
Nov yog lo lus nug uas tus neeg ua lag luam yuav tsum tau nug thaum saib tus nqi peev. Tsis muaj feem ntau lees txais NOI. Qhov no tsim teeb meem rau cov tub ua lag luam thaum lawv tab tom sim txiav txim siab tus nqi lag luam rau kev nqis peev. Tej zaum lawv yuav tau hnov tias cov cuab yeej nyob ib sab ntawm cov lus nug tau muag "hauv xya feem pua" thaum nws tsuas yog tuaj yeem yog "tus neeg ua haujlwm" tus lej uas ua rau NOI. Yog tias NOI siab dua lossis qis dua, qhov no yuav muaj kev cuam tshuam ncaj qha rau qhov tseeb tus nqi ntawm qhov khoom vaj khoom tsev pauv. Yog li nws yog ib qho tseem ceeb uas yuav tau ua hauj lwm nrog koj pab neeg kom tau txais cov khoom lag luam sib piv thiab ua tib zoo xav txog qhov txwv tus nqi uas koj xav tau.
Thaum twg yuav tsum siv txoj kev no
Tus nqi Cap thiab cov peev txheej ncaj qha rau kev ntsuas yog qhov cuab yeej muaj txiaj ntsig kom muaj nyob rau hauv koj lub cuab yeej ua tus neeg lag luam. Qhov no tso cai rau kev soj ntsuam ceev ntawm kev sib pauv, thiab yog tias ua tiav nrog lub lens tseem ceeb, tuaj yeem yog cov txheej txheem muaj zog. Txawm li cas los xij, ntxiv rau qhov no, muaj ntau yam kev pabcuam lossis lwm txoj hauv kev ntawm kev ntsuas. Paub thaum twg koj yuav tsum tau ua ntau tshaj li qhov kev suav no yog qhov kev txawj ntse tseem ceeb thaum txhim kho kev lag luam kev lag luam muaj peev xwm.
Derivation of method formula
Nyob rau hauv kev txheeb xyuas vaj tse, tus nqi peev yog sib npaug rau qhov piv ntawm cov nyiaj tau los ntawm kev ua haujlwm rau cov nqi vaj tsev. Cov nqi peev ntawm cov khoom sib piv yog siv rautxo cov nyiaj tau los ntawm kev ua haujlwm ntawm ib lub cuab yeej kom tau txais nws cov nqi tsim nyog.
Zoo li lwm yam kev nqis peev, vaj tse muaj nuj nqis ntawm tus nqi tam sim no ntawm cov nyiaj txiag yav tom ntej. Muaj ob txoj hauv kev rau kev nqis peev hauv vaj tsev: txoj kev peev nyiaj ncaj qha thiab luv nqi nyiaj ntws. Hauv qhov kev xaiv peev nyiaj ncaj qha, cov nyiaj tau los ntawm cov cuab yeej, ntsuas los ntawm cov nyiaj tau los ntawm kev ua haujlwm, suav tias yog nyob mus ib txhis, thiab tus nqi ntawm cov cuab yeej yog sib npaug rau NOI faib los ntawm tus nqi luv nqi.
Formula
Tus nqi ntawm cov cuab yeej siv txoj kev peev nyiaj ncaj qha yog txiav txim siab los ntawm tus qauv rau tus nqi tam sim no ntawm kev them nyiaj tas mus li:
r yog tus nqi peev thiab NOI yog cov nyiaj tau los ua haujlwm. Nws suav nrog NOI kev loj hlob tus nqi hauv kev suav. Tus nqi marginal r yog sib npaug rau tus nqi luv nqi kuv rho tawm qhov kev loj hlob g. Cov no yog cov hloov pauv rau cov qauv kev peev txheej ncaj qha.
Raws cov kab zauv saum toj no, peb tau txais kev qhia lej rau r. Tus nqi peev r yog txiav txim siab raws li qhov piv ntawm cov nyiaj tau los ntawm kev ua haujlwm (NOI) rau tus nqi ntawm cov khoom sib piv. Cov nyiaj tau los sib npaug NOI - cov khoom ntiag tug tsawg dua tag nrho cov nqi khiav haujlwm, kho thiab tu, kev tuav pov hwm, se vaj tse, kev siv hluav taws xob, thiab lwm yam tus nqi ntawm cov cuab yeej thiab tus nqi siab tshaj plaws.
Tus nqi qis
Marginal tus nqi siv los ua tus nqi vaj tse yuav tsum yog los ntawm kev lag luam vaj tse uas zoo ib yam li cov khoom muaj nqis raws li cov khoom vaj tse, qhov loj, qhov xwm txheej ntawm cov cuab yeej (chaw nyob thiab kev lag luam), lub sij hawm xauj (luv lossis ntev), hnub nyoog, i.e. yog cov nqi kho thiab txhim kho, thiab lwm yam.
Piv txwv ntawm kev siv cov nyiaj tau los ncaj qha txoj kev peev txheej
Muab cov ntaub ntawv hauv qab no, tus nqi ntawm cov cuab yeej A siv tus nqi marginal tau siv cov ntaub ntawv muaj rau kev muag khoom ntawm B thiab C qhov twg yog qhov tsim nyog tshaj. Ib qho piv txwv ntawm txoj kev peev nyiaj ncaj qha hauv kev ntsuas kev lag luam:
| khoom | A | B | C |
| NOI | $1,000,000 | $2,000,000 | $15,000,000 |
| Vim | ? | $25,000,000 | $150,000,000 |
| Lease term | 10 xyoo | 8 xyoo | 3 xyoos |
| Ntau tus neeg xauj tsev | 2 | 3 | 10 |
Nyiaj B zoo ib yam li cov cuab yeej A dua cov cuab yeej C, yog li peb xav tau tus nqi ntawm cov cuab yeej A siv cov feem pua ntawm cov peev nyiaj tau los ntawm tus nqi thiab NOI ntawm cov khoom B cov ntaub ntawv.
Tus nqi siv los saum toj no tuaj yeem hloov kho lossis qis kom pom qhov sib txawv ntawm qhov sib pivCov cuab yeej (piv txwv li cov cuab yeej B) thiab cov cuab yeej raug ntsuas (piv txwv li cov cuab yeej A).
Direct capitalization vs. txo nqi nyiaj txiag tsom xam
Ntau tus lag luam vaj tsev muag khoom, cov qiv nyiaj thiab cov tswv siv kev ntsuas vaj tsev nrog rau cov nyiaj tau los hauv siab. Qhov ntsuas tau los ntawm kev nqis peev ncaj qha yog qhov txo nqi nyiaj ntsuab (DCF). Rau qhov kev ntsuas kev nqis peev ncaj qha, cov nyiaj tau los ntawm kev ua haujlwm ruaj khov (NOI) tau muab faib los ntawm kev lag luam peev txheej. Tus nqi kwv yees, DCF tsom xam yuav tsum muaj kwv yees txhua xyoo nrog rau NOI, nrog rau cov nqi rov qab xav tau thaum kawg ntawm lub sijhawm tshuaj ntsuam. Feem ntau, tus kws tshuaj ntsuam siv cov nyiaj khwv tau los los kwv yees cov nyiaj rov qab. Cov txiaj ntsig nyiaj txiag xav tau no raug txo qis ntawm tus nqi tsim nyog kom tuaj txog ntawm lub khw muag khoom. Tus txheej txheem ntawm kev nqis peev ncaj qha hauv kev ntsuam xyuas kev pheej hmoo peev yog suav nrog kwv yees li tib txoj cai.
Net ua haujlwm cov nyiaj tau los kwv yees
Txawm hais tias cov kev suav no yooj yim thiab ncaj nraim, lawv nyob ntawm tus neeg soj ntsuam lossis tus neeg ntsuas qhov kev xav. Thaum siv cov peev nyiaj ncaj qha, cov khoom ntawm NOI ruaj khov yuav tsum raug ntsuas. Qhov kev ntsuas no yog nyob ntawm cov ntaub ntawv kev lag luam rau cov khoom sib piv hauv cheeb tsam kev lag luam; sawv cev rau tus neeg soj ntsuam lub tswv yim txog seb cov cuab yeej yuav tsum ua li cas. Vim tias tus neeg soj ntsuam lub tswv yim yog raws li kev soj ntsuam ntawm cov ntaub ntawv kev lag luam, nws nyuaj rau nrhiav kev txhaum nrog nws NOI kwv yees. Thaum lub lag luam yog "tsim nyog", lub tswv yim ntawm "stabilized NOI" yog tshwj xeeb tshaj yog pab tau. Txawm li cas los xij, tshwj xeebob qhov kev txhawj xeeb.
Ua ntej, yuav ua li cas yog tias cov cuab yeej muaj qhov tsis txaus siab thaum lub sijhawm ntsuas? Obviously, tsis muaj leej twg tsim vaj tsev nrog kev cia siab ntawm qhov tseem ceeb, mus tas li qhov chaw nyob. Yog li, tus neeg soj ntsuam tuaj yeem siv qhov kev sib koom ua lag luam ntawm cov neeg ua haujlwm, tsis yog cov khoom ntawm cov neeg ua haujlwm tiag. Qhov no ua rau muaj kev nce NOI rau qhov hloov pauv ntawm cov khoom thiab tuaj yeem ua rau tus nqi ntawm tus hloov pauv.
Thib ob, yog tias yav tom ntej NOI ntawm cov cuab yeej xav tias yuav nce ntxiv vim qhov xav tau ntau ntxiv rau qhov chaw, ua rau cov nqi xauj tsev ntau dua, ib xyoos kev nqis peev ncaj qha ntawm NOI yuav qis dua cov cuab yeej. Vim tias DCF tsom xam tso cai rau kev hloov pauv txhua xyoo nyob rau hauv tus nqi xauj tsev, qhov chaw seem, sau poob thiab cov nqi khiav lag luam, DCF kev tshuaj xyuas tuaj yeem siv los kwv yees tus neeg yuav khoom NOI nce ntxiv rau lub sijhawm.
Thaum cov cuab yeej xav tias yuav tau xauj tag nrho hauv peb mus rau tsib xyoos tom ntej no, piv txwv li, tus nqi ntawm kev nyob yuav raug txo mus rau qib uas xav tau. Qhov kev qhia tshwj xeeb ntawm qhov kev xav tau hloov pauv no ua rau muaj kev kwv yees tiag tiag ntawm NOI nyob rau lub sijhawm - qhov txiaj ntsig zoo dua li kev nqis peev ib xyoo NOI. Tab sis ntawm qhov tod tes, tsuas yog xav tias qhov chaw seem yuav raug txo qis hauv peb lub xyoos, qhov no yuav ua rau muaj kev nce nqi NOI.
DCF kev tshuaj xyuas zoo meej rau cov xwm txheej zoo li no. Txawm li cas los xij, kev tshuaj xyuas DCF tsis muaj txiaj ntsig zoo thaum nws los txog rau kev paub tias cov khoom muaj nqi xauj tsev tag nrho. Tus nqi tam sim no ntawm cov nyiaj sib npaug txhua xyoo yog sib npaug rau qhov sib npaugcapitalized tus nqi. Nws tsis yog qhov yuam kev los siv DCF cov khoom tsom xam thaum tsis muaj kev hloov pauv tseem ceeb hauv NOI xav tau. Txawm li cas los xij, cov neeg siv ntawm daim ntawv tshaj tawm tus nqi yuav tsum paub tias cov txiaj ntsig ntawm txoj kev no tsis zoo dua li cov uas tau tsim los ntawm qhov tseeb daim ntawv thov ntawm kev nqis peev ncaj qha. Tus txheej txheem ntawm kev nqis peev ncaj qha hauv kev ntsuam xyuas kev pheej hmoo peev yog suav nrog kwv yees li tib txoj cai.
Kev xaiv peev nyiaj thiab luv nqi
Txoj kev xav, kev txhawj xeeb txog kev nqis peev ntawm ib xyoos ntawm NOI raug cais tawm. Kev txawj ntse ntawm tus neeg soj ntsuam hauv kev txiav txim siab kev lag luam peev, tus nqi ntawm kev muag khoom sib piv - qhov no ua lub luag haujlwm loj. Yog tias tus nqi ntawm kev lag luam tau muab los ntawm kev muag khoom nrog tus nqi seem piv rau cov khoom uas muaj cov neeg yuav khoom xav tau ntawm txoj hmoo ntawm cov cuab yeej xauj tag nrho, tus nqi tuaj yeem kwv yees los ntawm qhov tsis hloov kho NOI thiab tus nqi lag luam.
Tseem cov neeg yuav khoom uas xav tias yav tom ntej NOI nce hauv nws cov khoom ntawm cov nqi nyiaj ua haujlwm cuam tshuam txog cov kev cia siab no. Hauv ob qho xwm txheej, kev cia siab tau cuam tshuam los ntawm kev pom tus nqi peev. Ib qho teeb meem ntawm tus neeg ntsuam xyuas tshwm sim thaum nws tsim nyog kom phim cov khoom uas nrhiav tsis tau. Hauv qhov no, tus neeg soj ntsuam yuav tsum txhim kho tus nqi peev thiab kwv yees NOI los ntawm cov phooj ywg zoo tshaj plaws thiab tsim cov txiaj ntsig kev lag luam uas cuam tshuam txog cov neeg siv khoom xav tau.
Tus nqi luv nqi tsim nyog yog siv los txheeb xyuas DCF, hloov NOI kwv yees rautus nqi. Thaum DCF tsom xam siv los ua kom muaj nuj nqis ntawm kev lag luam vaj tsev, tus nqi luv nqi yuav tsum tau muab rho tawm los ntawm kev ua lag luam siv cov ntaub ntawv sib piv. Yog li, qhov xav tau ntawm cov ntaub ntawv sib piv yog tib yam rau DCF tsom xam thiab rau kev peev nyiaj ncaj qha. Thaum DCF kev tshuaj xyuas yog siv rau kev txheeb xyuas peev, tus nqi xa rov qab yuav tsum tau siv los txo cov nyiaj ntsuab ntws.
Kev xaiv nyuaj
Kev tshuaj xyuas ntawm kev nqis peev ncaj qha thiab DCF - txhua qhov tsim nyog hauv qee qhov xwm txheej. Tshwj xeeb, kev peev nyiaj ncaj qha yog tsim nyog rau kev cia siab ruaj khov NOI tsom xam cov khoom; DCF yog qhov zoo rau cov khoom xav tau ntawm kev hloov NOI. Xaiv tus nqi peev uas tsim nyog thiab tus nqi luv nqi qee zaum yuav nyuaj rau ob txoj hauv kev. Qhov txiaj ntsig tseem ceeb ntawm DCF tsom xam yog tias hauv kev sau cov ntaub ntawv xav tau los kwv yees NOI rau lub sijhawm ntawm kev tshuaj xyuas, ib tus yuav tsum kawm txog qhov kev xav ntawm cov cuab yeej.
DCF kev tshuaj xyuas yuav tsum tau ua tib zoo xav. Tus nqi peev ntawm cov khoom xav tau thiab kev thov rau qee yam ntawm qhov chaw thiab cov nqi khiav lag luam. Ua tau zoo, qhov kev tshuaj ntsuam no tuaj yeem muab cov ntaub ntawv uas tsis pom meej los ntawm kev sau nyiaj ncaj qha. Feem ntau, txawm li cas los xij, qhov tseem ceeb ntawm kev siv DCF kev tshuaj ntsuam xyuas qhov tseeb ntawm kev lag luam tus nqi ntawm kev nqis peev ncaj qha. Txawm hais tias qhov kev kwv yees siv hauv DCF kev tshuaj ntsuam xyuas yuav raug ntau dua rau qee qhov NOI, kev lees paub ywj pheej ntawm kev lag luam tus nqi ncaj qha kev kwv yees kwv yees yuav tsum muaj luv nqi tsim nyog.tus nqi.
Zoo kawg
Nyob hauv lub ntiaj teb niaj hnub no muaj ntau yam cuab yeej siv nyiaj txiag thiab nws nyuaj heev rau kev nkag siab lawv. Nyob rau hauv tsab xov xwm no, tus qauv ntawm cov peev nyiaj ncaj qha tau txheeb xyuas kom meej. Qhov no yog cov txheej txheem tseem ceeb heev uas feem ntau siv hauv kev lag luam. Tam sim no tus nyeem ntawv paub txog nws thiab siv tau. Tus txheej txheem ntawm kev nqis peev ncaj qha ntawm cov nyiaj tau los hauv kev ntsuas ntawm txhua hom kev lag luam lossis cov khoom lag luam ntawm cov nyiaj tau los pab tsim kom muaj kev lag luam vam meej nrog qhov pheej hmoo tsawg.
